< 개정안 주요내용 >

< 행위허가·신고 시 주민 동의기준 완화 >

• 어린이집 등 필수시설, 경비원 등 근로자 휴게시설 설치를 위한 용도변경(전체 입주자등 2/3→1/2)
• 시설물·설비 철거·증설(공동주택 공용부분의 경우 해당 동 입주자 2/3→ 입주자등의 2/3)
• 부대·복리시설의 경미한 파손·철거(전체 입주자 2/3→ 입주자대표회의 동의)

< 용도변경 규제 완화 >

• 주차장으로의 용도변경 특례대상 확대(‘96.6.8. 이전 단지→ ’13.12.17.이전 단지)
• 경로당, 어린이집 외의 필수시설에 대하여 해당 시설 전부에 대한 용도변경 허용

국토교통부(장관 김현미)는 공동주택 입주 이후에도 주민들의 수요 변화에 맞게 시설의 용도변경이나 공사가 원활하게 추진될 수 있도록 공동주택 행위허가제도(주민동의, 지자체 허가·신고)를 완화하는 내용의 ｢공동주택관리법 시행령｣일부 개정안이 11월 3일 국무회의를 통과했다고 밝혔다.

이 개정안은 이달 중 공포 및 시행될 예정이다.

이번에 개정안의 주요내용은 다음과 같다.

[ 1. 입주자등의 동의요건 완화 ]

① 경비원 등 근로자 휴게시설(부대시설) 또는 주민공동시설 중에 신축 단지에 설치가 의무화되어 있는 필수시설*은 기존 단지에서도 쉽게 설치할 수 있도록 해당 시설로 용도변경하는 경우의 동의요건을 전체 입주자등(소유자+임차인)의 2/3 이상에서 1/2 이상으로 완화한다.

* (필수시설) 주민공동시설 중 공동주택 신축 당시 설치해야하는 시설로 어린이집, 경로당, 놀이터, 운동시설 등(｢주택건설기준등에 관한 규정｣ 제55조의2)

이에 따라 조경시설 일부를 주민운동시설, 놀이터 등으로, 단지 내 여유공간을 다함께돌봄센터*, 도서관 등으로 변경하는 것이 용이해질 뿐 아니라, 경비원 등 공동주택 근로자 휴게시설의 설치도 쉬워져 단지 내 근로자들의 근로여건이 개선될 것으로 기대된다.

* (다함께돌봄센터) ｢아동복지법｣ 제44조의2에 따른 초등학생 방과후 돌봄서비스를 위한 시설로 공동주택 신축 시 필수시설로 추가 예정(｢주택건설기준 등에 관한 규정 개정｣, 12월)

② 건물의 구조안전에 영향을 주지 않는 시설물·설비(비내력벽, 전기설비, 급배수설비 등) 공사는 동의요건을 공동주택 공용부분의 경우 해당 동 입주자(소유자) 2/3 이상에서 해당 동 입주자등(소유자+임차인)의 2/3 이상으로 완화한다.

예를 들면, 공동주택 공용부분에 노후된 소방설비(소화펌프·감지기 등)를 철거하거나 새로 설치하는 경우, 현재 거주하고 있는 임차인을 포함하여 동의를 받을 수 있게 되어 의사결정이 신속하게 이루어질 전망이다.

③ 일정 부대·복리시설*의 경미한 파손·철거(사용검사 받은 면적·규모의 10% 이내)도 현재 인정되고 있는 경미한 증축·증설과 같이 입주자대표회의의 동의 및 신고만으로 가능하도록 하였다.

* (부대시설) 주차장, 관리사무소, 담장, 건축설비 등 주택에 딸린 시설 또는 설비
(복리시설) 놀이터, 경로당, 어린이집 등 입주민 생활복리를 위한 공동시설

예를 들면, 조경시설 면적의 10% 내에서 철거하는 경우 종래에는 전체 입주자 2/3이상의 동의 및 허가를 받아야 했으나, 앞으로는 입주자대표회의의 동의 및 신고만으로 가능해진다.

[ 2. 주차장, 주민공동시설 등의 용도변경 허용 확대 ]

④ ‘13.12.17. 이전에 사업계획승인 신청을 한 공동주택은 ｢주택건설기준 등에 관한 규정｣에 부합하는지와 관계없이 주민운동시설, 단지 내 도로, 어린이놀이터를 각 면적의 1/2 범위 내에서 주차장으로 용도를 변경하는 것이 가능해진다.

종래 ‘96.6.8. 이전에 사업계획승인을 받은 공동주택에 대해서만 주차장으로의 용도변경을 허용했으나, 허용대상을 ‘13.12.17. 이전으로 확대하여 차량대수 급증*에 따른 공동주택 단지 내 주차장 부족 문제를 개선하기 위한 것으로,

* 전국 자동차 등록대수 : ‘95년 847만대 → ’19.7월 2,344만대(약 276% 증가)

이는 주민공동시설 총량제 시행(‘13.12.17) 이전에 지어진 공동주택 단지 중에 총량 기준에 미달되는 단지는 주차장 추가 확보에 불편이 많은 문제를 개선하기 위한 것이다.

* (주민공동시설 총량제) 100세대 이상 공동주택은 주민공동시설(경로당, 어린이놀이터, 주민운동시설, 도서실, 휴게시설 등)의 각 시설 세부 설치면적 대신에 전체 총량면적만 규제(예, 1,000세대 이상은 2,500㎡이상)

한편, ‘13.12.18. 이후 사업계획승인 신청을 한 공동주택 단지는 종전과 같이 용도변경 신고를 통해 부대시설 및 주민공동시설을 주차장으로 용도변경할 수 있다.

⑤ 주민공동시설 중 경로당과 어린이집을 제외한 필수시설(주민운동시설, 도서관, 조례로 정한 시설 등)은 시·군·구 건축위원회 심의를 거치면 해당 시설 전부를 다른 시설로 용도변경 할 수 있게 된다.

예를 들면, 단지 내 도서관 수요가 없으나 어린이집이 필요한 경우 그동안 필수시설은 해당 시설 전부에 대해 원칙적으로 용도변경이 허용되지 않아 도서관 전부를 어린이집으로 용도변경 할 수 없었으나 개정안에 따르면 가능하게 된다.

[ 3. 입주자 공유가 아닌 복리시설(상가, 유치원 등)의 규제 정비 등 ]

⑥ 단지 내 상가 등, 입주자 공유가 아닌 복리시설의 개축·재축·대수선과 파손·철거 및 증설은 지자체 허가·신고 규정을 삭제하여 ｢건축법｣, ｢건축물관리법｣ 등에 따라 인허가 절차가 진행되도록 정비하였다.

그동안 입주자 공유가 아닌 복리시설도 허가·신고절차를 별도로 적용해 왔으나, 개축·재축·대수선의 경우 ｢건축법｣과 다르게 규정한 사항이 없고, 시설물의 철거 및 증설의 경우 건물 구조안전과 주거환경에 영향이 크지 않는 점 등을 고려한 것이다.

다만, 주거환경에 영향을 미칠 가능성이 있는 용도변경, 용도폐지 및 증축에 대해서는 현행의 행위허가·신고 기준을 유지하기로 하였다.

국토교통부 주택건설공급과 김경헌 과장은 “이번 개정을 통해 기존 공동주택 단지에서 변화하는 입주민 시설수요를 적기에 반영하고, 경비원 등 근로자 근무여건 개선을 위한 휴게시설 설치가 쉬워질 것으로 기대된다“고 말했다.

[ 국토교통부 2020-11-03 ]