초저리로 대출을 받아 주택을 구입하고, 향후에 집값 변동의 수익과 위험을 주택기금과 공유하는 ‘공유형 모기지’가 확대 시행된다.

‘13년 10월 출시되어 파격적 상품조건으로 국민적 관심을 받았던 ’주택기금‘의 공유형 모기지는 취급기관과 대상지역을 확대하고, 상품출시 초기 과잉수요 억제를 위해 도입되었던 까다로운 심사기준도 완화된다.

한편, ‘주택기금’ 공유형 모기지와 별도로 유사한 상품구조를 가지는 초저리 ‘은행대출’도 출시된다.

주택기금과 달리 은행상품은 소득제한이 없는 만큼, 집값에 대한 불안감을 해소하고 저렴한 주거비용으로 자가를 소유하고 싶은 모든 계층에게 공유형 모기지를 신청할 수 있는 기회가 열리게 된다.

국토교통부(장관 서승환)는 이러한 내용의 공유형 모기지 개선안을 발표하고 개선된 주택기금 공유형 모기지는 2월 16일, 수익공유형 은행대출은 이르면 3~4월중 출시한다고 하였다.

【공유형 모기지의 성과 및 평가】

(1) 공유형 모기지 성과

공유형 모기지는 ‘13년 출시 이후 ’14년말까지 1만3천여건의 신청을 접수하여, 1만여명을 최종 선정하였다.

수도권·광역시에 전세를 살던 연소득 7천만 이하, 물려받은 재산이 없는 30·40세대에게 내집 마련을 위한 디딤돌을 놓았으며,
 

【 대출신청자 주요 특성 】

※‘14년 국민주택기금 대출상품 만족도조사에서 공유형 모기지 대출자의 만족도가 가장 높은 것으로 조사 (설문대상: 상품 대출자 총 800명)

주택시장에 대한 불확실한 전망을 가지는 전세수요자들을 매매로 전환함으로써, 전세난 완화와 매매시장 정상화에도 기여하였다.

(2) 제도적 의의

(선택가능집합 확대) 공유형모기지는 주택수요자가 경제적 상황이나 집값 전망에 따라, 선택 가능폭을 넓혔다는 데에 의의가 있다

집을 사자니 집값이 떨어질까 걱정되고, 안사자니 전월세 거주에 따른 주거불안과 집값이 오르면 어쩌나 걱정되는 상황에서, 무주택자들이 마음 편하게 공유형 모기지를 활용하여 유주택과 무주택의 중간적 소유형태를 선택할 수 있다.

전문가들은 공유형 모기지가 100% 소유와 무주택이라는 2가지 선택 옵션만 있던 주택시장에 반구매(30%, 50% 등 다양한 지분취득 가능)라는 새로운 메뉴를 제공함으로써, 물려받은 자산이 없는 평범한 3040세대 봉급생활자들이 손쉽게 내집을 마련할 수 있도록 디딤돌을 놓았다는 점에서 제도적 의의가 있다고 평가하고 있다.

(주거비용 절감) 또한, 공유형 모기지를 통해 전·월세보다 저렴한 비용으로 보다 안정적인 주거공간을 마련할 수 있다.

매매가 대비 전세가 비율이 6~70%를 넘어섰음에도 전세가격 상승세가 지속되는 상황에서 공유형 모기지를 활용하면, 2년 마다 이사 걱정을 할 필요가 없고, 전세보다 저렴한 비용으로 안정적인 주거생활이 가능하다.
 

【 공유형·전세·월세 주거비용 비교 (우리은행 분석) 】

* 시세 2.5억원, 전세 1.7억원, 보증부 월세 0.3억/70만원, 자기자금 0.8억원 가정
* 아파트값 상승률 연평균 1%, 전세 및 월세 상승률 5%(최근 5년 전세가격 상승률 5.6%.)
* 자가보유시 평균 대출기간 7년 후 매각 가정(매각가격 2.68억원)

【공유형 모기지 개선안】

(1) 그간의 시장의 요구

한편, 공유형 모기지가 초저리 대출을 통해 주거비용을 획기적으로 낮추어 자가 실수요자에게 아주 매력적인 상품이지만, 그동안 다양한 개선요청이 있어 왔던 것도 사실이다.

특히, 상품 출시 초기의 과잉수요를 억제하기 위해 도입되었던 대출심사평가표가 지나치게 엄격하다는 의견, 수도권·광역시에만 한정한 대상지역을 확대해 달라는 의견, 소득제한을 완화해 달라는 의견 등 다양한 개선 요청이 있어 왔다.

이에 따라, 정부는 공유형 모기지가 연령, 소득수준, 지역 등의 차별없이 보편적으로 활용되어야 한다는 목적으로 다음과 같이 제도개선을 추진하기로 하였다.

(2) 주택기금 공유형 모기지 개선방안

① (심사항목 조정) 사회초년생, 신혼부부 등에 불리하게 작용됐던 일부 심사항목(무주택 세대주 구성기간, 재직기간, 세대원수)과 심사 실익없는 항목(신용등급, 부채비율)을 폐지한다.
* 다만 LTV 70%, 소득의 4.5배이내 대출한도는 유지

② (지역확대) 세종시 포함 인구 50만 이상 도시로 공유형 모기지 취급지역을 확대한다.
* 50만 이상 6개도시: 창원시, 청주시, 전주시, 천안시, 김해시, 포항시

③ (취급기관 확대) 대국민 서비스 접점 확대를 위해 그간 우리은행에서 독점 취급했던 것을 우리국민신한은행 등 3개 은행으로 확대한다.

④ (불편해소) 그간 부분 중도상환을 허용하지 않았으나, 수익(손익)을 공유하지 않는 대출실행 3년 이내에 부분 중도상환을 허용하기로 하였다. (대출 원금잔액의 50%이내)

(3) 수익공유형 초저리 은행대출 출시

주택기금과 별도로 은행재원의 수익공유형 모기지 상품도 출시된다. 수익공유형 은행대출은 초저리(변동금리)로 대출하고, 차주와 집값 상승분을 공유하는 상품으로서, 우리은행에서 시범적으로 출시하며, 금융기관에서 차주의 집값 변동에 따른 수익과 위험을 공유하는 최초의 대출이다

수익공유형 은행대출은 주택기금의 수익 공유형 모기지의 상품구조와 유사하나, 다음과 같은 차이점이 있다.

(상품유형) 주택기금은 수익공유형/손익공유형 두가지인 반면, 은행대출은 수익공유형 상품만 출시한다.

(지원대상) 은행상품은 소득제한이 없다. 주택기금은 중산·저소득층에게 지원되는 공적재원인 반면, 은행재원은 누구에게나 지원될 수 있기 때문에, 소득제한 없이 무주택자에게 대출을 지원한다

또한, 주택기금 공유형 모기지와 달리, 처분조건부 1주택자에게도 은행상품의 공유형 모기지 신청자격을 부여한다.

(대상주택) 주택기금은 담보평가 6억이하이면서 전용면적 85㎡ 이하 아파트에 대해서 대출가능한 반면, 은행상품은 공시가격 9억원 이하이면서 전용면적 102㎡ 이하 아파트에 대해 취급한다.

(지원조건) 주택기금은 만기20년의 고정금리(수익1.5%/손익1~2%)로 지원되는 반면, 은행상품은 만기 20년30년의 변동금리로서, 상품 출시시점의 금리수준은 1%내외로 결정될 전망이다.
* 수익공유형 은행대출 금리는 Cofix 금리 - 1%p의 형태(추후확정)로 결정 ☞ 시중 cofix 금리에 연동하며 일반 주담대 금리보다 2%p이상 낮을 전망

한편, 은행상품의 초저금리는 전체 대출기간 30년중 7년간에만 적용하고, 8년째부터는 시중 주담대 금리수준으로 대출금리가 전환된다. (일반 주담대 전환시 주택가격 상승분 정산)

(대상지역) 은행상품도 개선되는 주택기금 공유형 모기지와 동일하게 수도권, 광역시, 세종시, 인구 50만 이상 도시에 취급된다.

은행상품은 3,000호 시범사업을 거쳐, 성과/문제점 등을 충분히 점검한 후 본사업을 추진할 계획이다.
* 주택기금 공유형 모기지도 시범사업(‘13.10 3000호) 후 본사업 추진(’13.12)

【공급물량】

국토부는 공적자금인 주택기금의 건전성(리스크 관리)을 위해, 공유형 모기지의 연간 공급물량을 연 7~8천호(1조원)로 제한할 계획이다.

이는 지난 ‘14년 공급물량(본사업 7,500여건 선정)을 벗어나지 않는 수준이며, 공급물량의 시점별 편중현상이 없도록 상·하반기 고르게 물량을 공급할 예정이다 (예: 상반기 4천호, 하반기 4천호)

※ 공유형 모기지가 벤치마킹했던 영국의 Equity Loan은 연 5천호 공급

한편, 수익공유형 초저리 은행대출은 시범사업 3천호를 하고, 본사업을 추진하면서 연간 공급물량을 확정할 예정이다

※ 은행대출의 연간 공급물량은 대주보의 리스크, 보증여력 등을 통해 산출

【기대효과 및 향후일정】

(기대효과) 국토부는 이번 개선으로 공유형 모기지의 문턱이 크게 낮추어짐으로써, 다양한 계층이 공유형 모기지를 이용할 것으로 보았으며, 나아가 공유형 모기지 확대가 주택시장 활력 회복의 모멘텀으로도 작용할 수 있을 것으로 분석했다.

주택기금 공유형 모기지의 경우, ① 심사기준 완화(무주택기간이나, 재직기간, 부양가족수, 청약통장 가입기간 등 폐지)로 신혼부부나 사회초년생(2030세대)의 접근성을 크게 높이고, ②지역확대를 통해 수도권·지방 차별없는 보편적인 대출서비스가 가능하게 된다.

또한, 은행재원으로 공유형 모기지가 지원됨에 따라, 주택기금으로 지원되지 못하는 9~10분위 전세수요자들도 매매로 전환함으로써, 전월세난의 진원지인 고가 전세주택의 수요자들도 매매시장으로 유도하여 전세난을 완화하고, 매매시장 정상화도 견인할 것으로 기대된다.

(향후일정) 국토교통부는 주택기금 대출 세부규정 개정 등을 거쳐 2월 16일 개선된 공유형 모기지를 3개의 기금 수탁기관인 우리, 국민, 신한은행을 통해 출시할 예정이며, 수익공유형 은행대출 상품은 은행의 상품구조 확정, 은행-보증기관 협의, 감독당국의 심사를 거쳐 이르면 3~4월중 은행창구에서 신청을 접수할 예정이다.

국토부 관계자는 공유형 모기지가 이번 정부에 들어서 국토부가 금융소비자 관점에서 추진한 대표적인 주택금융 혁신상품으로서, 시장을 선도했다고 평가하면서, 국토부의 선도적인 혁신이 씨앗이 되어 이번 수익공유형 은행대출 상품의 출시라는 결과도 낳을 수 있었다고 분석했다.

앞으로도 국토부는 기금의 선도적인 출자, 공적 보증기관인 대한주택보증(주택도시보증공사 HUG 전환예정 ‘15.7.1)의 보증을 통해 기업형 임대사업을 활성화하고, 주택도시기금의 투융자 지원을 통해 도시재생을 활성화하는 등 부동산 금융의 최전선에서 혁신을 멈추지 않을 것이라고 하였다.