부동산신탁사를 통한 분양계약 시, 계약사항 꼼꼼히 확인해야 - 설계 변경‧신탁사 면책에 대한 이의제기 금지 등 소비자에게 불리한 조항 개선 필요

최근 원활한 주택 공급을 위해 정비사업 시행‧운영과 관련한 신탁사 특례*가 도입됨에 따라 부동산신탁사를 통한 주택 공급이 활성화될 전망이다.

* 신탁사의 정비구역 지정 제안 및 정비계획‧사업계획 동시 수립을 허용하여 정비사업 소요 기간을 기존 조합방식 대비 2∼3년 이상 단축하도록 유도(국토부, 2023.7.)

이에 한국소비자원이 국내 부동산신탁사(이하 ‘신탁사’)의 아파트 분양계약서(136개)를 모니터링한 결과, 내부 구조‧마감재 변경 시 통지 의무를 누락하는 등 상당수가 소비자에게 불리해 개선이 필요한 것으로 나타났다.

< 조사 개요 > ▣ 조사대상: ’22년 국내 12개 부동산신탁사가 사업 주체로서 전국에 공급한 아파트 분양계약서 136개* * 국내 14개 신탁사(총 계약서 193개) 중 2개 사업자 미제출, 1개 사업자 일부제출 ▣ 조사내용: 「아파트 표준 공급계약서」 준수 여부‧기타 계약사항의 불공정성 검토

☐ 「아파트 표준 공급계약서」와 달리 71.3%가 설계 변경 시 통지 의무 누락

조사대상 136개 계약서를 「아파트 표준 공급계약서(이하 ‘표준계약서’)*」와 비교한 결과, 97개(71.3%)는 세대 내부 구조‧마감재 등 경미한 사항의 설계·시공 관련 변경 통지 의무를 명시하지 않았고, 이 중 48개는 소비자의 이의제기조차 금지하고 있었다.

* 아파트 분양 거래에 있어 공정한 거래 질서를 확립하기 위해 제정된 표준계약서(제10001호)

표준계약서에는 '경미한 사항의 변경은 6개월 이하의 기간마다 그 내용을 모아서 통보'하도록 규정하고 있다. 「주택법」상 ‘경미한 사항’은 세대당 공급면적을 변경하지 않는 범위에서 내부 구조의 위치나 면적, 내‧외장 재료 등을 변경하는 것을 의미한다.

【설계 변경 피해사례】 A 씨는 아파트 모델하우스 방문 및 카탈로그를 통해 지하 공간에 2개의 창호가 설치될 예정임을 확인하고 계약했으나, 입주 점검 시 지하 공간에 창호가 1개밖에 없는 것을 확인함. 이에 사업자에게 이의제기하니, 사업자는 계약서를 통해 경미한 사항의 변경에 대한 동의를 사전에 받았다며 손해배상을 거부함.('20.3.)

또한, 71개(52.2%)는 ‘사업자가 계약 이행에 착수한 후’에는 계약 해제‧해지를 어렵게 하고, 사업자 귀책으로 인한 계약 해제‧해지 조항을 포함하지 않아 표준계약서보다 불리했다.

표준계약서는 중도금을 1회 납부하기 전까지는 소비자 사정으로 인한 계약 해제‧해지가 가능하며, 사업자 귀책으로 인한 계약 해제‧해지 사유*도 다양하게 규정하고 있다.

* 3개월 이상의 입주 지연, 중대한 하자 발생, 광고와 상이, 이중분양으로 소유권 이전 불가 등

【계약 해제 피해사례】 B 씨는 오피스텔 모델하우스를 방문, 상담하며 사업자에게 ‘가계약’으로 안내받아 가계약금 1천만 원을 지급했고, 지급 다음 날 변심으로 계약 취소 및 가계약금 환급을 요청했으나, 사업자는 이미 계약이 정식 체결되었으므로 총 공급금액의 10%인 6천 8백만 원을 위약금으로 지급해야 한다며 환급을 거절함. (’22.7.)

주택 분양계약 체결 시 표준계약서를 사용하는 것이 사업자의 의무‧강제 사항은 아니지만, 불공정한 계약으로 인한 소비자피해를 예방하기 위해서는 표준계약서 사용을 장려한다.

☐ 조사대상 계약서 모두 신탁계약 종료‧해제 시 신탁사에게 과도한 면책 부여

조사대상 136개 계약서 모두 ‘신탁계약 종료‧해제 시 부동산신탁사의 소비자에 대한 모든 권리‧의무를 시행위탁자에게 면책적으로 포괄 승계한다’는 조항을 담고 있었다.

이는 표준계약서에는 없지만, 신탁사가 불법행위 또는 중대 과실을 일으키는 등 귀책이 있는 경우에도 신탁사의 책임을 면제하는 것으로 해석될 수 있어 문제점으로 지적됐다.

특히, 이 중 20개(14.7%)는 신탁사 면책에 대한 이의제기도 금지하는 등 소비자의 권리를 부당하게 제한하고 있었다.

☐ 아파트 분양계약 인지세, 입주자 및 사업 주체가 연대하여 납부해야

부동산 소유권 이전 시 「인지세법」에 따라 약 15∼35만 원의 인지세가 발생하며, 2인 이상이 공동으로 계약서 등의 문서를 작성하는 경우 해당 문서에 대한 인지세를 연대하여 납부할 의무가 있다.

그러나 조사대상 중 102개(75.0%)는 소비자가 인지세 전액을 부담하도록 했고, 사업 주체와 소비자가 인지세를 50%씩 부담하는 계약서는 6개(4.4%)에 불과해 개선이 필요한 것으로 나타났다.

올해 3월 국민권익위원회는 아파트 분양계약 시 사업 주체와 입주자가 인지세를 나눠서 납부하도록 공정거래위원회에 표준계약서 개선을 권고한 바 있고, 공정거래위원회는 이를 반영한 표준계약서 개정작업을 진행 중이다.

☐ 주요 사항 설명‧고지 미흡 등 ‘불완전 계약’ 피해가 52.4%로 가장 많아

한편, 최근 5년 6개월간(2018.1.∼2023.6.) 한국소비자원에 접수된 신탁사 관련 피해구제 신청사례는 총 103건으로, ‘22년에는 전년 대비 2.7배 증가했다.

[ 부동산신탁사 관련 연도별 소비자 피해구제 신청 건수 ] (단위: 건, (%))
구분	’18년	’19년	’20년	’21년	’22년	’23년(상반기)	계
건수	14	30*	9	9	24	17	103
(증감률)	( - )	(114.3)	(△70.0)	(0.0)	(166.7)	(21.4)**	-
* 동일한 분양 단지에서 13건이 집단 접수된 사례(중도금 대출 자격 고지 미흡 관련) ** 전년 동기(’22. 1. ∼ 6.) 14건 대비

피해유형별로는 주요 사항에 대한 설명 및 고지가 미흡하거나 계약 당시 설명과 실제 계약 내용이 일치하지 않는 ‘불완전 계약’이 54건(52.4%)으로 가장 많았으며, ‘사실과 다른 표시‧광고’ 15건(14.6%), 입주 지연 등 ‘계약 이행 지연’ 14건(13.6%), ‘청약철회 거부‧지연’ 13건(12.6%) 등의 순이었다.

☐ 신탁사의 아파트 공급계약서 내 소비자에게 불리한 계약사항 개선 필요

부동산신탁 시장 규모가 지속 증가*하는 등 향후 신탁사를 통한 주택 공급이 활성화될 것으로 예상되므로, 공정한 분양 거래가 이뤄질 수 있도록 소비자에게 불리한 계약사항에 대한 개선이 필요하다.

* 국내 부동산신탁사의 수탁고(위탁받은 재산의 총량)는 ’20년부터 꾸준히 증가했으며, ’22년 말 기준 수탁고는 392조 원으로 ’21년 말 대비 49.6조 원 증가(14.5%↑)

한국소비자원은 이번 조사 결과를 바탕으로 부동산신탁사에 ▲「아파트 표준 공급계약서」를 준수하고, ▲신탁사의 면책조항 및 인지세 부담 주체 등 소비자에게 불리한 계약사항을 개선하도록 권고할 예정이다. 소비자에게는 ▲분양계약 체결 시 계약서에 명시된 조건을 꼼꼼히 확인할 것을 당부했다.

아울러 유관부처에는 불완전 계약 체결 등 부당행위가 발생하지 않도록 아파트 분양시장 관리‧감독 강화를 요청할 예정이다.

* 자세한 내용은 첨부파일 참조 바랍니다.

[한국소비자원 2023-10-05]