◈ 이번 방안은 지난 3.12일 금통위 기준금리 인하(2.00%→1.75%)에 따른 시중금리 하락효과 등을 반영하여 서민의 ‘주거비’ 부담을 우선적으로 완화하기 위한 것이며, 범 정부 차원의｢서민 금융지원 종합대책｣은 충분한 검토와 관계부처 협의를 거쳐 별도로 발표할 예정이라고 밝혔다.
◈ 주요 내용은 임차보증금 반환보증 지원강화, 임차보증금·월세·구입자금 대출금리 인하, LH 전세→월세 전환율 인하 등이다.
<서민 주거비 부담 완화 방안 주요 내용>
(아파트의 경우 LTV 100%까지 확대) 및 취급기관 확대
◈ 임차보증금·월세·구입자금 대출금리 인하 등 금융지원 강화
ㅇ 버팀목 대출(임차보증금 대출 자금) 금리 0.2%p 인하
* 신혼부부 소득요건 개선, 청년층(1인) 가구 지원대상 확대
ㅇ 월세대출 금리 0.5%p 인하(2.0%→1.5%) 및 지원대상 확대
* 취업준비생 신청요건 완화, 사회초년생 취업자 신규지원 등
ㅇ 디딤돌 대출(구입자금) 금리 0.3%p 인하
* 청약저축 장기가입자 금리우대기준 개선
◈ LH 임대주택 거주자 전세→월세 전환율을 6%→4%로 인하
[1. 추진배경]
주택 매매시장은 9.1대책, 부동산 3법 통과 등의 영향으로 시장 기대심리가 개선되고, 저금리(3.12일 기준금리 인하, 2%→1.75%)로 인해 주택구입 비용이 줄어들면서 실수요 중심의 회복세가 나타나고 있다.
실수요 중심의 시장 활성화 영향으로, 작년 하반기 이후 거래량은 크게 늘어나면서도 매매가격은 완만한 상승세를 유지하고 있으며, 신규 분양시장도 미분양이 `03년 이후 최저치인 3.4만호를 나타내고, 청약경쟁률도 꾸준히 높아지는 등 회복세가 뚜렷한 상황이다.
*`15.1～3월 거래량은 27.0만건으로 전년동기대비 18.9% 상승(`06년 이후 최대치)
*동 기간 매매가격은 전국 0.65% 상승(’12년 0.48%→’13년 0.51%→’14년 0.67%)
*미분양(만호):(`09.3)16.6→(`11.12)7.0→(`12.12)7.5→(`13.12)6.1→(`14.12)4.0→(`15.2)3.4
반면, 전세시장은 저금리에 따른 구조적인 수급 불균형, 봄 이사철 영향 등으로 전세가격 불안이 지속되는 경향을 보이고 있다.
3월들어 월간 전세가격 상승률이 확대되는 추세이나, 금년 1분기 누계 상승률은 1.07%로 최근 3년 평균(1.14%)과 유사한 수준이다.
*월간 전세가격 변동률(%) : (`14.12) 0.14 → (`15.1) 0.14 → (2) 0.20 → (3) 0.30
다만, 전세가격이 `12.8월 이후 지속적으로 상승하고, 소득이나 물가상승률에 비해 상승폭이 크다는 점에서 체감 상승률이 높으며, 매매가 대비 전세가 비율도 지속적으로 상승(‘15.3월 71.0%)하여 임차보증금 반환에 대한 리스크도 증가하고 있는 상황이다.
이에 정부는, 매매시장 회복세를 이어나가되, 기준금리 인하(2.00%→1.75%)에 따른 시중금리 하락효과 등을 반영하여, 임대차 시장 리스크 완화 및 서민 주거비 부담을 완화하기 위한 보완방안을 마련하였다.
[2. 서민 주거비 부담완화를 위한 보완방안]
①｢임차보증금* 반환보증｣지원 강화 * ’15.5월초 시행
* 전세보증금 또는 반전세(보증부 월세) 거주시 임대인에게 지불하는 보증금
｢임차보증금 반환보증｣이용 활성화를 유도하기 위해 보증료를 인하하고, 가입대상 및 취급기관도 확대한다.
최근 매매가 대비 전세가 비율이 상승하면서, 계약 종료 후에도 임대인으로부터 임차보증금을 반환받지 못하는 소위 깡통전세 리스크가 커지고 있는 상황으로, 임차인의 보증금 보호를 통한 주거안정을 유도하기 위해｢임차보증금 반환보증｣지원을 강화할 계획이다.
우선, 보증료 부담을 약 25% 감면한다.
개인에게 적용되는 보증료율을 0.197%에서 0.150%로 0.047%p 인하(기존대비 24% 감면)하고, 서민·취약계층의 보증료율은 0.158%에서 0.09%로 0.068%p 인하한다.
또한, 법인에게 적용되는 보증료율도 0.297%에서 0.227%로0.070%p 인하(기존대비 23.6% 감면)한다.
둘째, 보증료 할인대상이 되는 서민·취약계층의 범위를 확대한다.
연소득 기준을 2,500만원 이하에서 4,000만원 이하로 늘리고, 다자녀·장애인·고령자 외에 신혼부부, 한부모·다문화 가정도 포함한다.
｢임차보증금 반환보증｣가입대상을 확대하여 깡통전세 등 임차보증금 미반환 리스크를 줄여 나간다.
아파트 거주자의 경우, 가입대상을 LTV 90%이하에서 LTV 100% 이하로 확대하고(다만, 보증금액은 LTV 90% 한도), 보증료 분납기간을 1년 단위에서 6개월 단위로 줄이며,｢임차보증금 반환보증｣취급기관도 1개 은행에서 희망하는 전체 시중은행으로 확대하여 이용자 편의성도 제고한다.
② 임차보증금 금융지원(버팀목 대출) 강화 * ’15.4.27일 시행
서민 임차가구의 임차보증금 마련 부담을 완화하기 위해 임차보증금 대출금리를 인하하고, 지원대상도 확대한다.
우선, 버팀목 대출 금리를 현행 1.7%∼3.3%에서 1.5%∼3.1%로 0.2%p 인하한다.
또한, 신혼부부·청년층 1인 가구에 대한 임차보증금 대출 지원 범위를 확대한다.
신혼부부 전세대출 지원요건을 부부합산 5,500만원→6천만원으로 500만원 상향하고, 청년층 단독세대주에 대한 지원가능 연령을 만 30세 이상에서 만 25세 이상으로 확대한다.
③ 월세대출 지원요건 완화 * ’15.4.27일 시행
｢저소득층 월세대출｣활성화를 위해 대출금리를 인하하고, 지원대상을 확대한다.
우선, 저소득 가구가 주요 대출대상인 점을 감안하여 금리를 현행 2.0%에서 1.5%로 인하한다.
* 720만원 대출시 2년 이후 이자부담액 : 연 14.4만원→10.8만원(△3.6만원) 절감
* 월세대출은 변동금리인 점을 감안하여 기존 계좌도 금리 인하
둘째, ‘졸업후 3년 이내’ 요건을 삭제하고 취업준비생(만 35세이하)의 부모소득 요건을 3,000만원 이하→6,000만원 이하로 완화하며, 또한 지원대상에 부부합산 소득 4,000만원 이하인 ‘취업 후 5년 이내 사회초년생(만 35세 이하)’을 추가한다.
셋째, 월세대출에 따른 이용불편을 최소화한다.
기존에는 대출을 받은 경우, 6개월마다 은행에 방문하여 실거주 여부를 확인해야했으나, 확인주기를 1년으로 늘리고, 은행방문 없이 확인이 가능하도록 개선한다(거주증명서류 송부 또는 임대인 유선확인).
또한, 연세(年貰) 형태로 거주하는 세입자인 경우에는 임대인 통장으로 월세대출시 연납 대출(360만원)도 허용한다.
④ 구입자금(디딤돌 대출) 지원 강화 * ’15.4.27일 시행
내집 마련 의사가 있는 서민층을 지원하기 위해 ‘디딤돌 대출’ 금리를 인하하고, 청약저축 장기가입자에 대한 지원도 강화한다.
우선, 금리를 현행 2.6%∼3.4%에서 2.3%∼3.1%로 0.3%p 인하한다.
또한, 청약 순위제도 변경에 따라, 청약저축 장기가입자 우대도 조정하여, 무주택 서민의 내집 마련 부담을 완화한다.
* (현행) 2년(24회 납입) 이상 0.1%p, 4년(48회 납입) 이상 0.2%p 우대
→(개선) 1년(12회 납입) 이상 0.1%p, 3년(36회 납입) 이상 0.2%p 우대
⑤ LH 임대주택 거주자 임대료 부담 완화 * ’15.7.1일 시행
LH 임대주택 거주자의 부담을 완화하기 위해 월임대료와 보증금의 상호전환을 허용하고 전환이율을 인하한다.
현재 월세→보증금으로 전환만 가능하나(전환율 6%), 보증금→월세로의 전환도 허용하되 전환율은 4%를 적용하고, 보증금→월세 전환시에는 연체 등에 대비하여 월임대료의 24개월분은 보증금으로 유지토록 할 계획이다.
월세→보증금 전환시에는, 현재 전환율 6%를 유지하되, 보증금으로 전환가능한 범위를 월임대료의 50%에서 60%로 확대한다.
* 월세→보증금 전환시에는 높은 전환율이 유리하여 현행 전환율 유지
[국토교통부 2015-04-06]
