- 사건개요
- 가. 피신청인은 재건축하여 분양하는 사업을 하는 시행자이고, 조정외 ○○○(대표)은 위 오피스텔 공사를 도급받은 시공자이다.
나. 신청인은 2014. 11. 15. 피신청인과 사이에, 위 오피스텔(이하 ‘이 사건 오피스텔’이라 한다)을 대금 53,400,000원에 분양받기로 하는 내용의 분양계약(이하 ‘이 사건 분양계약’이라 한다)을 체결하였고, 같은 날 위 ○○○과 사이에 대금을 7,150,000원(복층공사대금 4,400,000원, 옵션공사대금 2,750,000원)으로 정하여 위 오피스텔 옵션공사계약(이하 ‘이 사건 옵션계약’이라 한다)을 체결하였다.
다. 이 사건 분양계약 및 옵션계약의 내용 중 이 사건 쟁점과 관련된 사항은 다음과 같다.
(1) △△△△△ 오피스 공급계약서(이하 ‘공급계약서’) 주요 내용
(가) 입주예정일 : 2014. 12월중(공정에 따라 다소 변경될 수 있으며, 변경될 경우 추후 개별통보함)
(나) 대금 납부 방법(제1조 제1항)
구 분
계약금
1차 중도금
잔금
금액(원)
계약시 20%
2014. 12. 20.
입주지정일
납부금액(원)
10,680,000원
21,360,000
21,360,000
o 입금계좌 예금주 : ○○신탁(주)
(다) ‘을’(신청인)은 ‘갑’(피신청인)의 귀책사유로 인하여 입주가 당초 입주예정일로부터 3개월을 초과하여 지연된 경우 본 계약을 해제할 수 있다(제7조 제3항). 이 경우 ‘갑’이 그 상대방에게 위약금으로 분양대금 총액의 10%를 지급하기로 한다(제7조 제4항).
(2) 복층공사 및 옵션공사 특약서(이하 ‘옵션계약서’) 주요 내용
(가) 대금 지급 조건(제2조)
o 복층공사
구분
공급금액
계약금
(계약시)
중도금
(12/20)
잔금
(입주시)
복층공사
4,400,000
1,500,000
1,500,000
1,400,000
o 옵션공사
구분
공급금액
계약금
(계약시)
중도금
(12/20)
잔금
(입주시)
풀옵션형
2,750,000
1,000,000
1,000,000
750,000
o 입금계좌 예금주 : ◇◇◇◇◇
(나) 복층 및 풀옵션 공사금액은 △△△△△의 마감공사이므로 분양가격의 일부로 간주되어야 한다(제3조 제5항).
라. 신청인은 피신청인이 지정한 조정외 국제신탁에게 이 사건 분양계약에 따른 계약금으로 2014. 11. 8. 1,000,000원, 2014. 11. 15. 9,680,000원을, 조정외 ◇◇◇◇◇에게 2014. 11. 17. 이 사건 옵션계약에 따른 계약금으로 2,500,000원을 각 지급하였다.
마. 신청인은 2014. 12. 중순경 이 사건 오피스텔 공사 현장을 방문하여 진행 상황을 확인한 후 공사의 진척 상황을 보아가며 중도금을 납부하기로 마음먹고 2014. 12. 20. 납부하기로 예정된 1차 중도금을 납입하지 아니하였다.
바. 신청인은 2015. 4. 13. 피신청인 및 위 ○○○에게 내용증명우편을 통하여 이 사건 분양계약 및 옵션계약을 해제하겠다는 의사를 통지하였고, 위 내용증명우편은 다음날인 2015. 4. 14. 피신청인에게 도달하였다.
사. 피신청인은 신청인에게 이 사건 오피스텔 입주예정일을 ‘2014. 12. 중’으로 고지하였고 분양 당시 ‘준공완료’, ‘입주임박’ 등의 내용을 광고하였으나, 위 오피스텔 4, 5층에 대한 집합건축물대장의 전유부 변경 신청이 동의서 미제출, 면적 불일치 등의 사유로 수리되지 아니하여 입주예정일을 5개월 이상 경과한 현재까지 입주가 지연되고 있다.
[인정 근거] 다툼 없는 사실, 공급계약서, 분양계약서, 입금확인증, 내용증명우편, 분양광고
- 당사자주장
- 신청인은 이 사건 분양계약 당시 약정한 입주예정일로부터 3개월을 초과하여 입주가 지연되었고 이에 위 분양계약 및 옵션계약을 해제하였으므로 기 지급한 계약금 13,180,000원을 반환할 것을 요구하고, 이에 대하여 피신청인은 신청인이 예정된 납입기일에 중도금을 납부하지 아니하여 이행지체 상태에 있었으므로 위 분양계약 및 옵션계약을 해제할 수 없고, 따라서 신청인의 요구를 수용할 수 없다는 취지로 주장한다.
- 판단
- 살피건대, 이 사건 분양계약 당시 피신청인의 귀책사유로 인하여 입주가 당초 입주예정일로부터 3개월을 초과하여 지연된 경우에는 신청인이 위 분양계약을 해제할 수 있고, 이러한 사유로 계약이 해제되면 피신청인은 신청인에게 기 납부한 분양대금을 반환하고 분양대금 총액의 10%를 위약금으로 지급하기로 정한 사실, 피신청인이 이 사건 오피스텔의 입주예정일을 2014. 12. 중으로 정하였음에도 불구하고 현재까지 입주가 지연된 사실은 앞서 인정한 바와 같다.
피신청인은 이 사건 공급계약서 입주예정일란에 날짜를 쓰지 않은 채 ‘2014. 12월중(공정에 따라 다소 변경될 수 있으며, 변경될 경우 추후 개별통보함)’이라고 기재하였는바, 이는 공사 진행 상황에 따라 입주예정일이 변경될 가능성이 있음을 미리 예정한 것으로 볼 수 있으나, 그렇다 하더라도 말일인 2014. 12. 31.까지는 입주하도록 정한 것이라고 해석함이 합리적이다. 그런데 시공업체 사정으로 인한 공사 중단, 집합건축물대장의 전유부 변경 지연 등으로 인하여 위 입주예정일인 2014. 12. 31.로부터 3개월을 초과한 2015. 4. 12.경까지 입주가 지연되었고, 이에 신청인이 이 사건 공급계약서 제7조 제3항에서 정한 해제 사유가 발생하였음을 이유로 내용증명우편을 통하여 피신청인에게 위 분양계약 및 옵션계약을 해제하겠다는 의사를 통지하여 위 의사표시가 2015. 4. 13. 피신청인에게 도달하였으므로, 신청인과 피신청인 사이의 분양계약은 위 일자에 적법하게 해제되었다고 할 것이다. 나아가 이 사건 옵션계약은 위 분양계약에 종속된 것으로서 위 분양계약이 입주 지연으로 인하여 해제된 이상 위 분양계약과 함께 소급하여 소멸한다고 봄이 상당하다.
이에 대하여 피신청인은 신청인이 선이행의무인 중도금 납입을 지체하여 이행지체 상태에 있었으므로 피신청인의 귀책사유로 인하여 입주가 지연되었다 하더라도 이 사건 분양계약을 해제할 수 없다는 취지로 주장하나, 쌍무계약의 당사자 일방이 계약상 선이행의무를 부담하는 경우 그와 대가관계에 있는 상대방의 채무가 아직 이행기에 이르지 아니하였지만 이행기의 이행이 현저히 불투명하게 된 경우에는 민법 제536조 제2항 및 신의칙에 의하여 그 당사자에게 반대급부의 이행이 확실하여 질 때까지 선이행의무의 이행을 거절할 수 있는바, 이 사건의 경우 입주예정일을 불과 보름 정도 앞둔 2014. 12. 중순경까지 공사 진척이 없어 피신청인이 입주예정일에 신청인을 입주시킬 수 없을 것이 명백히 예견되었고, 실제 조정결정일 현재까지 입주가 지연되고 있으므로, 신청인은 이를 이유로 자신의 선이행의무인 중도금 지급의무의 이행을 거절할 수 있다고 볼 것이고, 따라서 신청인이 선이행의무를 이행하지 아니하였다 하더라도 이 사건의 경우 위 공급계약서 제7조 제3항에서 정한 약정해제권의 요건을 충족하는 이상 달리 볼 것은 아니므로, 피신청인의 이 부분 주장은 받아들이지 아니한다.
따라서 피신청인은 위 분양계약 및 옵션계약 해제에 따른 원상회복으로 신청인에게 이미 지급받은 계약금을 반환하여야 할 것인바, 비록 위 옵션계약에 따른 계약금은 시공사인 조정외 ◇◇◇◇◇ 명의 계좌로 입금되었으나 위 옵션계약은 위 분양계약과 일체로 체결되어 옵션공사대금은 분양대금의 일부로 간주한다고 정하고 있고, 피신청인 역시 신청인에 대하여 위 옵션계약에 따른 의무를 부담한다는 점에 관하여 다투고 있지 아니하므로, 피신청인은 위 옵션계약에 따른 계약금을 포함한 13,180,000원을 신청인에게 반환함이 상당하다.
나아가 피신청인은 신청인에게 위 각 금원을 지급받은 날로부터 반환일까지의 기간에 대한 법정이자 및 위 공급계약서 제7조 제4항에 따른 위약금(분양대금 총액의 10%)을 가산하여 지급하여야 할 것이나(위 공급계약서 제7조 제5항에서 피신청인은 위 분양계약이 해제되는 경우 신청인이 기 납부한 대금에 대하여는 위약금을 공제한 후 신청인에게 반환하되 기 납부한 금액에 대한 이자는 없는 것으로 한다고 정하고 있으나, 위 약관 조항의 유효성 판단은 별론으로 하더라도, 위 조항 자체가 신청인이 위약금을 부담하는 경우, 즉 신청인의 귀책사유로 인하여 분양계약이 해제되는 경우를 예정하고 있으므로, 피신청인의 귀책사유로 인하여 위 분양계약이 해제되는 이 사건의 경우에는 위 조항이 적용될 여지가 없다), 신청인이 양보를 통한 분쟁의 조속하고 원만한 해결을 위하여 기 지급한 계약금 원금의 반환만을 구하고 있으므로, 신청인이 구하는 바에 따라 피신청인은 신청인에게 13,180,000원을 지급하도록 조정함이 상당하다고 판단된다.
이상을 종합하여 볼 때, 피신청인은 신청인에게 13,180,000원을 지급하고, 만일 피신청인이 위 지급을 지체하면 「상법」제54조에 따라 조정 결정일로부터 8주가 경과한 날인 2015. 8. 11.부터 다 갚는 날까지의 기간에 대해 연 6%로 계산된 지연배상금을 가산하여 지급함이 상당하다.
- 결정사항
- 1. 피신청인은 2015. 8. 10.까지 신청인에게 13,180,000원을 지급한다.
2. 만일 피신청인이 제1항의 지급을 지체하면 2015. 8. 11.부터 다 갚는 날까지 연 6%의 비율에 의한 지연손해금을 가산하여 지급한다. - [ 출처 - 한국소비자원 피해구제정보 ]