부동산신탁사를 통한 분양계약 시, 계약사항 꼼꼼히 확인해야

by 소비생활센터운영자 posted Oct 05, 2023
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부동산신탁사를 통한 분양계약 시, 계약사항 꼼꼼히 확인해야

- 설계 변경신탁사 면책에 대한 이의제기 금지 등 소비자에게 불리한 조항 개선 필요

최근 원활한 주택 공급을 위해 정비사업 시행운영과 관련한 신탁사 특례*가 도입됨에 따라 부동산신탁사를 통한 주택 공급이 활성화될 전망이다.

* 신탁사의 정비구역 지정 제안 및 정비계획사업계획 동시 수립을 허용하여 정비사업 소요 기간을 기존 조합방식 대비 23년 이상 단축하도록 유도(국토부, 2023.7.)

이에 한국소비자원이 국내 부동산신탁사(이하 신탁사’)의 아파트 분양계약서(136)를 모니터링한 결과, 내부 구조마감재 변경 시 통지 의무를 누락하는 등 상당수가 소비자에게 불리해 개선이 필요한 것으로 나타났다.

< 조사 개요 >

조사대상: ’22년 국내 12개 부동산신탁사가 사업 주체로서 전국에 공급한 아파트 분양계약서 136*

* 국내 14개 신탁사(총 계약서 193) 2개 사업자 미제출, 1개 사업자 일부제출

조사내용: 아파트 표준 공급계약서준수 여부기타 계약사항의 불공정성 검토

☐ 「아파트 표준 공급계약서와 달리 71.3%가 설계 변경 시 통지 의무 누락

조사대상 136개 계약서를 아파트 표준 공급계약서(이하 표준계약서)* 비교한 결과, 97(71.3%)는 세대 내부 구조마감재 등 경미한 사항의 설계·시공 관련 변경 통지 의무를 명시하지 않았고, 이 중 48개는 소비자의 이의제기조차 금지하고 있었다.

* 아파트 분양 거래에 있어 공정한 거래 질서를 확립하기 위해 제정된 표준계약서(10001)

표준계약서에는 '경미한 사항의 변경은 6개월 이하의 기간마다 그 내용을 모아서 통보'하도록 규정하고 있다. 주택법경미한 사항은 세대당 공급면적을 변경하지 않는 범위에서 내부 구조의 위치나 면적, 외장 재료 등을 변경하는 것을 의미한다.

설계 변경 피해사례 A 씨는 아파트 모델하우스 방문 및 카탈로그를 통해 지하 공간에 2개의 창호가 설치될 예정임을 확인하고 계약했으나, 입주 점검 시 지하 공간에 창호가 1개밖에 없는 것을 확인. 이에 사업자에게 이의제기하니, 사업자는 계약서를 통해 경미한 사항의 변경에 대한 동의를 사전에 받았다며 손해배상을 거부.('20.3.)

또한, 71(52.2%)사업자가 계약 이행에 착수한 후에는 계약 해제해지를 어렵게 하고, 사업자 귀책으로 인한 계약 해제해지 조항을 포함하지 않아 표준계약서보다 불리했다.

표준계약서는 중도금을 1 납부하기 전까지는 소비자 사정으로 인한 계약 해제해지가 가능하며, 사업자 귀책으로 인한 계약 해제해지 사유* 다양하게 규정하고 있다.

* 3개월 이상의 입주 지연, 중대한 하자 발생, 광고와 상이, 이중분양으로 소유권 이전 불가 등

계약 해제 피해사례 B 씨는 오피스텔 모델하우스를 방문, 상담하며 사업자에게 가계약으로 안내받아 가계약금 1만 원을 지급했고, 지급 다음 날 변심으로 계약 취소 및 가계약금 환급을 요청했으나, 사업자는 이미 계약이 정식 체결되었으므로 총 공급금액의 10%68백만 원을 위약금으로 지급해야 한다며 환급을 거절함. (’22.7.)

주택 분양계약 체결 시 표준계약서를 사용하는 것이 사업자의 의무강제 사항은 아니지만, 불공정한 계약으로 인한 소비자피해를 예방하기 위해서는 표준계약서 사용을 장려한다.

조사대상 계약서 모두 신탁계약 종료해제 시 신탁사에게 과도한 면책 부여

조사대상 136개 계약서 모두 신탁계약 종료해제 시 부동산신탁사의 소비자에 대한 모든 권리의무를 시행위탁자에게 면책적으로 포괄 승계한다 조항을 담고 있었다.

이는 표준계약서에는 없지만, 신탁사가 불법행위 또는 중대 과실을 일으키는 등 귀책이 있는 경우에도 신탁사의 책임을 면제하는 것으로 해석될 수 있어 문제점으로 지적됐다.

특히, 이 중 20(14.7%)는 신탁사 면책에 대한 이의제기도 금지하는 등 소비자의 권리를 부당하게 제한하고 있었다.

아파트 분양계약 인지세, 입주자 및 사업 주체가 연대하여 납부해야

부동산 소유권 이전 시 인지세법에 따라 약 1535만 원의 인지세가 발생하며, 2인 이상이 공동으로 계약서 등의 문서를 작성하는 경우 해당 문서에 대한 인지세를 연대하여 납부할 의무가 있다.

그러나 조사대상 중 102(75.0%)는 소비자가 인지세 전액을 부담하도록 했고, 사업 주체와 소비자가 인지세를 50%씩 부담하는 계약서는 6(4.4%) 불과해 개선이 필요한 것으로 나타났다.

올해 3월 국민권익위원회는 아파트 분양계약 시 사업 주체와 입주자가 인지세를 나눠서 납부하도록 공정거래위원회에 표준계약서 개선을 권고한 바 있고, 공정거래위원회는 이를 반영한 표준계약서 개정작업을 진행 중이다.

주요 사항 설명고지 미흡 등 불완전 계약피해가 52.4%로 가장 많아

한편, 최근 56개월간(2018.1.2023.6.) 한국소비자원에 접수된 신탁사 관련 피해구제 신청사례는 총 103건으로, ‘22년에는 전년 대비 2.7배 증가했다.

[ 부동산신탁사 관련 연도별 소비자 피해구제 신청 건수 ]

(단위: , (%))

구분

’18

’19

’20

’21

’22

’23(상반기)

건수

14

30*

9

9

24

17

103

(증감률)

( - )

(114.3)

(70.0)

(0.0)

(166.7)

(21.4)**

-

* 동일한 분양 단지에서 13건이 집단 접수된 사례(중도금 대출 자격 고지 미흡 관련)

** 전년 동기(’22. 1. 6.) 14건 대비

피해유형별로는 주요 사항에 대한 설명 및 고지가 미흡하거나 계약 당시 설명과 실제 계약 내용이 일치하지 않는 불완전 계약54(52.4%)가장 많았으며, ‘사실과 다른 표시광고’ 15(14.6%), 입주 지연 등 계약 이행 지연’ 14(13.6%), ‘청약철회 거부지연’ 13(12.6%) 등의 순이었다.

신탁사의 아파트 공급계약서 내 소비자에게 불리한 계약사항 개선 필요

부동산신탁 시장 규모가 지속 증가*하는 등 향후 신탁사를 통한 주택 공급이 활성화될 것으로 예상되므로, 공정한 분양 거래가 이뤄질 수 있도록 소비자에게 불리한 계약사항에 대한 개선이 필요하다.

* 국내 부동산신탁사의 수탁고(위탁받은 재산의 총량)’20년부터 꾸준히 증가했으며, ’22년 말 기준 수탁고는 392조 원으로 ’21년 말 대비 49.6조 원 증가(14.5%)

한국소비자원은 이번 조사 결과를 바탕으로 부동산신탁사에 ▲「아파트 표준 공급계약서를 준수하고, 신탁사의 면책조항 및 인지세 부담 주체 등 소비자에게 불리한 계약사항을 개선하도록 권고할 예정이다. 소비자에게는 분양계약 체결 시 계약서에 명시된 조건을 꼼꼼히 확인할 것을 당부했다.

아울러 유관부처에는 불완전 계약 체결 등 부당행위가 발생하지 않도록 아파트 분양시장 관리감독 강화를 요청할 예정이다.


* 자세한 내용은 첨부파일 참조 바랍니다.


[한국소비자원 2023-10-05]


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