Ⅰ. 추진 배경
[1] 가이드라인 마련의 필요성
감염병 확산 방지 및 예방을 위해 시행한 방역 또는 예방 조치로 인하여 소상공인의 매출액이 감소하였고, 임대료 부담이 증가하였습니다.
이에 ’20. 9.경 상가임대차보호법*이 개정되어, 현재 임차인인 소상공인은 ‘감염병 등에 의한 경제사정의 변동’을 이유로 임대인에게 장래의 차임 또는 보증금에 대하여 증감을 청구할 수 있습니다.
* 상가건물 임대차보호법 제11조 제1항은 ① 임차건물에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감, ② ｢감염병의 예방 및 관리에 관한 법률｣** 제2조제2호에 따른 제1급 감염병 등에 의한 경제사정의 변동을 차임증감청구권 행사 요건으로 정하고 있음
** ｢감염병의 예방 및 관리에 관한 법률｣
그러나 ‘감염병 등에 의한 경제사정의 변동’이라는 요건이 명확하지 않고, 어느 정도로 차임 등을 조정할 수 있는지도 불분명하여 소상공인이 차임 등의 증감청구권을 제대로 활용하기 어려웠습니다.
이에 상가건물 임대차분쟁조정위원회(이하 ‘조정위원회’)의 차임 감액 사건에서 활용될 구체적이고 활용 가능한 기준을 마련하여 차임증감청구권의 실효성을 확보할 필요가 있습니다.
[2] 임대차분쟁조정위원회를 통한 차임증감청구권 활용 현황
조정위원회는 상가건물 임대차와 관련된 각종 분쟁에 대하여 소송에 이르기 전 단계에서 신속하게 심의·조정하고 있습니다.
※ 조정위원회 현황에 관하여는 【붙임 5】 ｢임대차분쟁조정위원회 설치 현황｣ 참조
그러나 경제사정 변동 및 차임증감 조정 기준이 명확하지 않아* 조정위원회에 신청·성립된 차임증감청구 건수**가 매우 저조한 상황입니다.
* 현재 조정위원회는 구체적인 기준이 없어 소상공인의 개별 상황이 아닌 임대물의 객관적 차임 시세만을 분쟁조정의 기준으로 활용
** 조정위원회에 접수된 차임등 증감청구권 조정신청 건수는 최근 3년간 연평균 76건, 최종적으로 조정 성립된 건수는 최근 3년간 연평균 7.3건으로 활용도가 매우 저조
차임증감 조정의 활성화를 위하여 상가건물 임대차보호법 개정을 통한 구체적인 기준을 마련할 필요가 있으나, 법률 개정에 시일이 소요되므로 조정위원회에서 내부기준으로 사용할 가이드라인을 마련하고자 합니다.
Ⅱ. 조정위원회 내부 가이드라인의 기본 방침
조정위원회가 활용할 가이드라인을 마련하기 위해, 법무부·중소벤처기업부·국토교통부와 공동으로 연구용역을 진행하였고, ’22. 2. 8. 중간보고를 토대로 가이드라인의 기본 방침을 제시하고자 합니다.
기본 방침은 ① 방역 또는 예방 조치가 시행되고, ② 조치 이후의 평균 매출액이 일정 비율 이상 감소한 경우 소상공인(임차인)은 감액을 요청할 수 있으며, 감액할 금액은 매출액이 감소한 부분에 비례하는 것으로 정하였습니다.
이번 방침은 조정위원회에서 내부적으로 활용할 가이드라인의 방향을 정하는데 의미가 있습니다.
구체적인 가이드라인이 마련되기 전이라도, 분쟁 당사자들은 이번 방침을 임대차 차임 감액 협의에 있어 일응의 기준*으로 활용할 수 있습니다.
※ 가이드라인의 마련 이전에도 임대인·임차인 사이에 자율적으로 기준안을 마련하여 협상한 사례가 있음
향후 이 방침을 기초로 상가임대차 분쟁조정위원회의 내부 분쟁조정 기준을 곧 마련할 예정입니다.
Ⅲ. 기본 방침의 구체적 내용
감염병 등에 의한 경제사정의 변동 판단 기준
(감액 협의를 요청할 수 있는 기준) ① 임대차계약일 이후에 감염병 등에 의한 방역 또는 예방 조치가 강화되고, ② 방역 또는 예방 조치 강화 전·후 평균 매출액이 30% 이상 감소한 경우, 일응 ‘감염병 등에 의한 경제사정의 변동’이 있는 것으로 보아 차임을 감액해 줄 것을 요청할 수 있습니다.
다만, ① 방역 또는 예방 조치가 없어지고 ② 매출액이 방역 또는 예방 조치 강화 이전으로 회복되면, 임대인은 다시 차임 증액을 요청할 수 있습니다.
※ 경제사정의 변동 판단을 위한 자세한 세부기준과 예외에 관하여는 【붙임 1】 ｢가이드라인｣ ‘차임 등의 감액을 청구할 수 있는 경우’ 참조
차임감액 범위에 관한 기준
위 기준에 의하여 감염병 등에 의한 경제사정의 변동이 있다고 서로 협의가 된 경우, 아래와 같은 기준을 참조하여 임대인과 소상공인이 감액 범위를 정할 수 있도록 하였습니다.
원칙적으로 방역 또는 예방 조치가 강화되기 전·후 평균 매출액이 감소되는 비율만큼을 기준으로 하여 감액의 구체적인 범위를 협의*할 수 있습니다.
* 감액 기준금액 = 현재 임대료 × 방역 또는 예방 조치 강화 전·후 평균 매출액 감소율
다만, 차임의 구체적인 범위를 협의하는 데 있어 금융비용 및 제세공과금을 고려하여 임대인이 감내할 수 있는 범위를 넘지 않도록 하여야 합니다.
※ 구체적인 차임감액 산정 방식에 대하여는 【붙임 2】 ｢가이드라인에 따른 차임 감액안 협의 예시｣ 참조
Ⅳ. 기대 효과
조정위원회의 조정성립률이 높아져 소송비용 등 불필요한 부담이 줄어듭니다.
당사자 사이에 자율적 분쟁해결의 기준으로 활용될 수도 있어 차임증감에 대한 협의가 쉬워집니다.
Ⅴ. 향후 계획
정부는 조정위원회가 활용할 수 있도록 향후 상가임대차 차임증감청구의 구체적인 내용을 담은 내부기준(가이드라인)을 마련할 예정입니다.
이번 방침은 위 구체적 기준(가이드라인)이 마련되기 전이지만, 당사자 사이의 차임증감 관련 분쟁을 자율적으로 협의하는 데 활용될 수 있습니다.
추후 법무부·중소벤처기업부·국토교통부가 공동으로 진행한 연구용역을 마무리하고, 조정위원회가 활용할 수 있는 구체적 내부기준을 마련하여 조정위원회의 활성화에 노력하겠습니다.
[ 국토교통부 2022-03-31 ]