「국토계획법」·「민간임대주택법」 시행령 개정안 국무회의 통과, 15일부터 시행

국토교통부(장관 노형욱)는 1월 11일 국무회의에서 ｢국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령｣(이하 ｢국토계획법｣)과 ｢민간임대주택에 관한 특별법｣(이하 ｢민간임대주택법｣) 시행령 개정안이 의결되었다고 밝혔다.

< ｢국토계획법｣시행령 개정안 >

먼저, 1월 중 공포·시행을 앞두고 있는｢국토계획법｣시행령 개정안의 주요 내용은 다음과 같다.

① 생산관리지역에 농기계 수리, 유기농업자재 등 입주업종 확대(시행령 별표19)

주로 농촌지역인 생산관리지역*에 농수산물 창고ㆍ판매시설과 일부 도정ㆍ식품공장 등만 허용되었으나,

* 농업ㆍ임업ㆍ어업 생산 등을 위하여 관리가 필요하나, 주변 용도지역과의 관계 등을 고려할 때 농림지역으로 지정하여 관리하기가 곤란한 지역(‘20년말 기준 총 5,003㎢ 규모로서 용도지역의 5%, 관리지역의 18%정도를 차지)

앞으로는 농민 등 주민 생활 편의와 소득 증대를 위해 소규모 농기계수리점(2종 근린생활시설), 천연식물보호제(천연 농약류) 및 유기농업자재* 제조공장을 환경관리** 조건으로 조례로 추가 허용할 수 있게 개선된다.

*짚ㆍ미생물 등으로 만든 농업자재(작물생육용 미생물제재, 병해관리용 식물추출물 등)
**대기환경보전법상 특정대기유해물질 및 물환경보전법상 특정수질유해물질 배출 제한

② 녹지지역 및 관리지역 내 기존 공장 건폐율 완화 특례 연장(시행령 제84조의2, 제93조의2)

2003년 국토계획법 제정으로 준도시·준농림지역이 도시내 녹지와 비도시 관리지역으로 재편되면서 건폐율 기준이 강화(40%→20%)됨에 따라, 기존 공장들에 대해 2020년까지 건폐율 기준을 40%까지 완화해 주었으나, 기한이 만료*되어 그동안 공장 증축에 애로를 겪는 기업들의 특례 연장 요구**가 있었다.

* 정부는 ‘09년~’20년까지 기존 공장 건폐율 완화 특례를 부여한 바 있으나, ‘20년에는 연장없이 종료된 바 있음
** 경기도에 따르면, ’18년 기준 道내에서 약 1만1천개 공장이 신증설 애로가 있는 것으로 조사

이에 따라 기업들의 투자여건 개선 및 지역 일자리 창출에 기여할 수 있도록 2025년까지 한시적으로 기존 공장의 건폐율을 40%까지 완화하는 특례 기간을 추가로 부여한 것이다.

③ 자연녹지지역 내 골재 생산시설 입지 허용(시행령 별표17)

3기 신도시 조성, 교통 인프라 확충 등으로 골재 수요가 급증할 것으로 예상됨에 따라 원활한 골재 수급을 위해 도시 근처 자연녹지지역*에 골재 생산시설 설치를 조례로 허용할 수 있도록 제도를 개선하였다.

* 도시의 녹지공간 확보 등을 위해 보전이 필요한 지역으로 첨단업종, 지식산업센터, 도정공장 및 식품공장 등 제한적 개발만 허용되는 지역

④ 입지규제최소구역 지정을 위한 주민제안 시 동의요건 신설(시행령 제19조의2)

대중교통이 집중되는 거점지역의 복합적인 토지이용을 촉진하기 위해 도입된 “입지규제최소구역*” 제도 활성화를 위해 주민 등 이해관계자에게 구역 지정 및 계획 수립의 제안권을 부여하는 방향으로 국토계획법이 개정(‘21.1월)됨에 따라, 주민이 원하는 방향으로 원활하게 개발할 수 있도록, 구역 계획을 제안할 때 ‘토지 면적 2/3 이상’ 소유자 동의를 받도록 하였다.

* 입지규제최소구역 계획에 따라 건폐율, 용적률, 허용용도, 건축물의 높이 등 포괄적 규제 완화

⑤ 토석채취 변경허가 절차 완화(시행령 제52조제1항제2호가목)

토석채취에 대한 개발행위 허가 후에 부지면적 5% 이하 변경 시허가 없이 변경이 가능했으나, 앞으로는 토석채취량이 5% 이하일 경우에도 경미한 변경으로 보고 허가 절차를 면제하여 사업시행자의 편의가 증진될 것으로 기대된다.

국토교통부 도시정책과 윤의식 과장은 “이번 개정은 기업들의 공장 신증설, 농촌 지역의 생활수요 등 현장의 목소리를 반영한 것이며, 앞으로도 주민생활 편의나 경제활성화를 위해 불합리한 규제를 적극적으로 개선해 나가겠다”라고 밝혔다.

< ｢민간임대주택법｣시행령 ·시행규칙 개정안 >

아울러, 이번에 국무회의를 통과한｢민간임대주택법｣시행령과 함께 시행되는 시행규칙 개정안의 주요 내용은 다음과 같다.

[1] 임대보증금 보증 가입의 실효성 제고

① 임대보증금 보증 미가입 시 등록말소사유 구체화(시행령 제5조 제5항)

시장·군수·구청장이 3회 이상 보증 가입을 요구했으나 임대사업자가 이에 따르지 않거나, 보증 미가입 사유*가 없음에도 불구하고 보증에 가입하지 않는 경우 등록말소가 될 수 있다.

* 일부보증 대상금액이 없거나(법 제49조 제3항), 임대보증금이 최우선변제금액 이하이고 임차인이 보증 미가입에 동의하는 경우 등(법 제49조 제7항)

② 임대보증금 보증 미가입 시 과태료 부과의 기준 마련(시행령 별표 3)

임대보증금 보증에 가입하지 않은 기간에 따라 3개월 이하는 보증금의 5%, 3개월 초과에서 6개월 이하는 보증금의 7%, 6개월 초과는 보증금의 10%를 각각 과태료로 부과한다.

* 보증 미가입에 대한 처벌이 형벌(2년 이하의 징역이나 2천만원 이하 벌금)에서 과태료 부과(보증금의 10% 이하, 3천만원 상한)로 개정(’22.1.15 시행)

③ 임대사업자의 보증약관 주요내용 설명의무(시행령 제37조 제1항 제6호)

임대사업자가 임차인과 계약을 체결·변경할 때 의무적으로 설명해야 하는 사항에 보증약관의 주요내용을 포함시켜 임차인이 보증이행을 받을 수 있는 권리를 강화하도록 하고, 구체적인 내용은 국토교통부 고시로 정한다.(’22.1.15 예정)

④ 보증가입 면제를 위한 임차인 동의서식 마련(규칙 별지 제25호, 제25호의2)

임대보증금의 일부금액을 보증대상으로 하거나 임대보증금이 최우선변제금 이하인 경우로서, 임차인이 별지 서식으로 동의한 경우 임대사업자는 보증가입의무가 면제된다.

[2] 기타 사항

① 외국인 임대사업자 등록 관리(규칙 별지 제1호~제4호)

외국인이 임대사업자 등록을 신청할 때 외국인등록번호, 국적, 체류자격, 체류기간을 기재하도록 하여 관리를 강화한다.

② 오피스텔 등록면적 확대(시행령 제2조 제2호)

바닥난방 설치가 허용되는 오피스텔 면적기준 상향조정에 따라 임대등록 가능한 오피스텔의 전용면적도 85㎡에서 120㎡로 확대한다.

③ 표준임대차계약서 내용 보완(규칙 별지 제24호)

표준임대차계약서에 ‘동일단지 100세대 이상 임대주택단지’ 표시 항목을 신설하고, 임대료가 직전 임대료 대비 5% 범위 이내에서 시도별 주거관련 지수 가중 평균한 값의 변동률을 적용*한다는 내용을 표준임대차계약서에 추가한다.

* 100세대 이상 임대주택단지의 경우, 주거비물가지수를 기준한 임대료 인상률이 통상 5% 이하임에도 불구하고 임차인이 인지하지 못하는 사례 발생

국토교통부 정천우 민간임대정책과장은 “이번｢민간임대주택에 관한 특별법령｣시행을 통해 임대보증금 보증가입 실효성을 제고하여 임차인의 권리가 보다 강화될 것으로 기대한다”면서, “앞으로도 임차인 보호를 위한 제도개선 사항을 지속 발굴해 나갈 방침”이라고 밝혔다.